持続可能な施設管理を実現するテクノロジー | IBM不動産部門（GRE）事例

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IBMグローバル・リアルエステート（GRE: IBMの不動産部門）は、より持続可能な施設管理のために、IBM サステイナビリティ・ソフトウェア群がもたらす洞察を、日々の業務上の意思決定に埋め込んでいます。

地球と企業の両方の持続可能性を高めるために。施設をより善く機能させるサステイナビリティ・テクノロジーが、どのようにIBMに実装されていったのかを詳しくご紹介します。

もくじ

1.  はじめに | 問題の一部ではなく解決策の一部に
2.  意思決定がもたらす影響を、より透明化する方法
3.  設備最適化への理想と現実 | 「真実の情報源」という絶対条件
4.  Envizi | 市場にある約35の環境ソリューションを評価・選定
5.  カスタマイズなしでTRIRIGA、Maximo、Enviziを使用
6.  「データ透明性の高い管理」で意思決定にサステナビリティを
7.  カーボンニュートラルを実現する「データ主導のサステナビリティ」

1. はじめに | 問題の一部ではなく解決策の一部に

IBMは、責任ある不動産管理は、生物多様性と気候危機に対し、問題の一部ではなく解決策の一部になり得ると考えています。

2022年秋、IBM GREは不動産管理におけるサステナビリティ推進のリーダーとして、以下3つの賞を受賞いたしました。

これらは、私たちの環境に対する長年の責任ある行動を認めていただいたものであり、およそ60年前の当時のCEO、トーマス・J・ワトソン・ジュニアがIBMのDNAに組み込んだ「世界をより良い場所にするために働く企業の先頭に立つ」という価値観を、忠実に守ってきたことを示しています。

• Sheila Sheridan International Facilities Management Award (IFMA)
• Institute of Directors Golden Peacock Award
• Gold Accreditation as a 2022 Green Lease Leader

 

100カ国、約800の拠点で5000万平方フィート以上のスペース、188,000の資産を管理しているGREは、その施設と運営の持続可能性を向上させるという社会的、環境的責任を負っています。

他企業と同様に、IBMも温室効果ガス（GHG）排出量、水の消費量、廃棄物を削減するだけでなく、二酸化炭素削減目標に対する進捗状況を、タイムリーかつ正確で信頼できる方法で追跡、分析、報告する取り組みを進めています。そしてまた、多様な施設を保有する他社の皆さんと同じように、私たちもたくさんの複雑な課題に直面しています。

約800の施設群の中には、オフィス、研究所、製造・流通拠点、データセンターなどが含まれており、土地建物も自社保有のものやマルチテナント環境などさまざまです。

 

IBM GREは、この人類最大の難題を前に、リーダーシップを発揮して取り組むことを決意しました。オフィスビルやビジネスは、課題の側から解決策の側へと軸足を移動させなければならないのです。

決意を行動へと変えるために、IBM GREは、不動産および資産管理業務のおよそすべてにおいて、テクノロジーを用いた変革を主導しています。データから生成されたインサイトを利用して世界にとって有益な意思決定を行い、カーボンニュートラルの目標に向けて、タイムリーかつ正確で信頼できる方法で進捗状況を、追跡、分析、報告しています。

 

IBMは、自社のこの取り組み——変革と学習の成果——を、現在および将来のお客様のサステナビリティの旅路のガイドに役立てていただきたいと考えています。

サステナビリティへの旅路をできるだけ早く快適なものとするために、また同時に、業務効率とパフォーマンス向上を支援するために、IBMは自社ソリューションの「クライアント第1号」となり、自らの使用経験を反映させ、より成熟したサービスと共にソリューションをご提供いたします。

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複数ツールを単一の自動化されたプラットフォームに置き換えたことで、サステナビリティレポートの作成コストを30％削減

2021年の二酸化炭素排出量を、基準年2010年比で61.6％削減

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2. 意思決定がもたらす影響を、より透明化する方法

「私は、自分の子供たちやその子供たちのために持続可能な未来を創造することを、個人的かつ仕事上の目的だと捉えています。

IBMは、サステナビリティの分野で独自性が高く、深刻な問題を解決し、世界がより良く機能するための真の触媒となることができる企業です。私は、IBMで働けることをとても誇りに思っています。」

2020年にIBMのグローバル不動産およびオペレーションのバイスプレジデントとして入社したジェーン・ミューア＝サンズは、価値観に基づいて行動することの意味を熟知した人物であり、入社時から違いを生み出すことを最優先に考えていました。

 

着任早々、ミューア＝サンズ氏はIBMのサステナビリティ変革ビジョンに着手し、IBM サステナビリティ・ソフトウェア担当ゼネラル・マネージャーのカリーム・ユスフ博士と会合を持ちました。

「『意思決定がもたらす持続可能性と環境への影響を、より透明化する必要がある』という点で、ユスフ博士と私は深く同意しました。そして同じく重要なのは、日々の不動産や施設、資産管理に関する意思決定に、それらを組み込むことでした。」

ミューア・サンズ氏にとって、この会合の最大の収穫は、GREの最重要プラットフォームである施設管理ソリューションIBM TRIRIGAと、資産管理ソリューションIBM Maximoの機能拡張の機会を手にしたことでした。

 

二酸化炭素排出量のおよそ40％が、建物からの排出と推定されています。IBMがよりグリーンな企業となるのにGREが果たす役割がどれだけ大きいものか、この数値からお分かりいただけるでしょう。

GREの使命は、世界中のIBM社員が、オフィス、製造現場、データセンターなどのあらゆる環境で働いていても、最高の生産性を発揮できるように適切に建物や施設を提供すること。つまり、社員と地球のために適切な空間管理を行うということです。

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タイムリーで正確なサステナビリティレポートの作成には、すべての施設や資産の情報を有する単一の「真実の情報源」を持つことが絶対条件なのです。

ジェーン・ミューア＝サンズ

IBM グローバル・リアルエステート＆オペレーションズ バイスプレジデント

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3. 設備最適化への理想と現実 | 「真実の情報源」という絶対条件

ミッションの遂行には、部屋の構成やリース条件から、設備投資プロジェクトや施設のメンテナンス計画に至るまで、GREによる膨大な数の決定を伴います。

こうした意思決定の最適化のために、GREは壁掛け型から機器組み込み型まで、急速に普及しているIoTセンサーを活用し、膨大な量のリアルタイムデータを取得し、高度なAIモデルの活用により、IoTデータからより多くのインサイトを生みだしています。

たとえば、かつては照明のオンオフに使われていた会議室の壁面に設置されたセンサーは、今では部屋の空き状況をリアルタイムで捉えるようになっており、そうしたデータがGREのさまざまな施設の今後のスペース要件予測に役立てられています。

 

GREのサステナビリティ・ソリューション・チームは、GREの業務にIBM TRIRIGAとMaximoプラットフォームがもたらす数々の利点を、さらに大きなものへと変化させられることに気づきました。

それは、標準化、統合、集中化を行うことであり、それにより米国、英国、EUのますます厳しくなるサステナビリティ開示に係る要求事項への対応と、2030年のカーボンニュートラル目標の達成を大きく支援するものとなります。そして、この実装は、より詳細な報告要件だけではなく、より頻繁なレポーティングの実現を意味します。

 

GREのチームは、標準化、統合、集中化の実現に向けて、IBM コンサルティング事業のプロセス専門チームと協力し、計画の骨子作成をスタートしました。

理想的なシナリオでは、持続可能性と運用のデータは、TRIRIGAとMaximoからリアルタイムに自動抽出・処理され、企業全体の統合リポジトリーに保存されます。しかしチームはすぐ、それを実現するには障壁がとても大きいことに気づきました。

まず、サステナビリティデータの抽出、処理には、数多くのサードパーティツールが用いられておりバラバラの状態でした。さらに、TRIRIGAとMaximoはカスタマイズが繰り返されており、バージョンのアップグレードが非常に困難になっていました。

 

GREの分散化されたシステムとデータは、根深いサイロ化とデータの不整合という問題も含んでいました。

資産・設備管理システムは、[ビル名 > 階数 > 会議室]というような「データ階層」と呼ばれる命名規則に基づき、場所と資産クラスの両方を定義し管理するものです。しかし、これらの命名規則が建物タイプや地域、事業所ごとにわずかでも異なっている場合、サステナビリティレポート作成と連結レポーティングはより複雑で時間がかかるものとなり、レポート自動化は非常に困難となります。

ミューア・サンズ氏はこう言っています。「タイムリーで正確なサステナビリティレポートの作成には、すべての施設や資産の情報を有する単一の『真実の情報源』を持つことが絶対条件なのです。私たちはそれを学びました。」

 

4. Envizi | 市場にある約35の環境ソリューションを評価・選定

「単一の真実の情報源」を確立させるために、2つの大きな取り組みがスタートしました。

GREのサステナビリティ・チームの主要メンバーであるテクノロジートランスフォーメーション・マネージャーのサル・ロサト氏は、1つ目の取り組みについて以下のように語っています。

「IBMのチーフ・データ・オフィスと緊密にコラボレーションし、IBMのエンタープライズ・データ標準化の取り組みとも同期した、データオーナーシップを重視した新たなデータガバナンス・プログラムを構築する必要がありました。

ビジネスと環境に関する深い洞察をデータから得るためには、しっかりとしたデータガバナンスが欠かせないからです。たとえば、不動産データ要素をデータ辞書に登録する場合には、ドメイン・データ・スチュワードがそれを定義し署名する必要があり、それを変更するにはすべてのデータスチュワードによるレビューと承認が必要となります。」

 

2つ目の大きな取り組みは、GREが、Envizi社（現在はIBM Envizi）のエネルギーおよびサステナビリティ・パフォーマンス管理ソフトウェアを使用し、TRIRIGAとMaximoによる主要データをはじめとしたサステナビリティデータを、監査可能な単一の情報源として統合することを決定したことです。

ミューア＝サンズ氏とサステナビリティチームは、IBM サステナビリティ・ソフトウェア部門と共同で、自動化機能、TRIRIGAやMaximoなどのコアシステムとの統合の容易さ、ダッシュボードベースのインサイト提供機能を要件に、市場にある約35のサステナビリティ・パフォーマンス管理ソリューションを評価しました。その結果、選ばれたのがEnviziソリューションでした。

 

「Enviziは、IBMのサステナビリティ・ソフトウェア戦略全体の大黒柱のような存在です。Enviziの柔軟性と自動化の組み合わせは、我々のビジョンに完璧に合致していました。」ミューア＝サンズ氏は当時の判断をそう語ります。

そしてこの後、IBMはオーストラリアに本社を置くEnvizi社の買収を決定しました。これはEnviziの能力への強い信任の表れと言えるでしょう。

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お客様がIBMに求めているのは『おもしろい』テクノロジーではありません。実際の結果を求めているのです。

サステナビリティを重視した投資に対して、それ以上の現実的な結果を提供しなければなりません。我われの取り組みを実データと現実に即したフレームワークに基づいてご確認いただく以上に、それをはっきりご理解いただけるものはないでしょう。

エリック・リボウ

ディスティングイッシュト・エンジニア、CTO アセット・マネジメント・ソリューションズ – IBM サステナビリティ・ソフトウェア

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5. カスタマイズなしでTRIRIGA、Maximo、Enviziを使用

GREのサステナビリティの旅において、測定とレポーティングは重要な役割を担っています。そしてまた、サステナビリティへの影響をインサイトとし、日々の経営判断に組み込むこともGREの重要な役割です。

経営学の権威であるピーター・ドラッカーの有名な言葉に「測定できないものは管理できない」というものがあります。これをサステナビリティの領域に当てはめると、エネルギー消費、GHG排出、廃棄物や水の消費などとなり、それらを測定できなければ管理へと移行できない。その鍵を握っているのはプロセス設計にあるということになるでしょう。

 

これらの実現に向けて、GREチームはIBMコンサルティングのスペシャリスト、施設管理サービス・プロバイダー、IBMサステナビリティ・ソフトウェア部門と協力して、没入型デザイン思考ワークショップを複数回にわたって開催しました。

ワークショップを通じて、施設管理、ポートフォリオ最適化、職場体験、サステナビリティに焦点を当てた450以上のユースケースが特定されました。そしてチームは、ビジネス・プロセス・モデリング・ツール IBM Blueworks Liveを使用してGREのビジネスプロセスを再設計し、カスタマイズなしでTRIRIGA、Maximo、Enviziを使えるようにしました。

 

MaximoとTRIRIGAを担当する技術理事であり、GREメンバでもあるエリック・リボウは、この取り組みにおいて極めて重要な役割を担いました。そしてIBMが自社のサステナビリティ目標を達成するために行ったワークショップを、お客様向けのワークショップのテンプレートのようなものだと言っています。

「お客様がIBMに求めているのは『おもしろい』テクノロジーではありません。実際の結果を求めているのです。

サステナビリティを重視した投資に対して、それ以上の現実的な結果を提供しなければなりません。我われの取り組みを実データと現実に即したフレームワークに基づいてご確認いただくこと以上に、それをはっきりご理解いただけるものはないでしょう。」

 

6. 「データ透明性の高い管理」で意思決定にサステナビリティを

全世界で188,000の施設および資産の管理をしているGREにとって、サステナビリティのユースケースは広範囲かつ多岐にわたります。しかし最も大きなサステナビリティの可能性を秘めているのが、コンピューティングと冷却に莫大なエネルギーを必要としているデータセンターであることは間違いありません。

しかしデータセンターはサステナビリティにおける脅威であると同時に、大きな機会を秘めています。今後GREは、IBM Maximo Monitorによる設備機器のセンサーデータ分析を基盤とした、新たな施設・設備保全スタイルへと転換予定です。

具体例としては、冷却水ポンプのベルトを「 6カ月ごとに交換」などの、部品の状態を問わずあらかじめ決められた保全周期に従い交換する「時間基準保全（TBM: Time Based Maintenance）」から、実際の運転時間や過度の熱、振動などの影響劣化や不具合を判別して部品交換や修理を行う「状態保全（CBM: Condition Based Maintenance）」へと移行します。

 

リボウ氏は、状態保全（CBM: Condition Based Maintenance）には持続可能性に関する大きな利点があると指摘します。

「技術者が不要な修理を省略することで、出張や部品輸送など、修理に伴う二酸化炭素排出量を削減することができるという点です。それから、ベアリングの油切れや冷却水のフロン漏れなどを時間基準点検で発見して修理する前に、余分なエネルギー消費や廃棄・排出を排除できます。このように、業務効率性の追求は持続可能性の向上に組み込むことができるのです。」

 

サステナビリティを重視した資本計画においては、優先順位付けが不可欠です。IBM GREは現在、共通のデータ階層を活用し、Maximoのシステム健全性評価を、TRIRIGAが提供する資本計画ツールに直接統合するよう取り組んでいます。

これにより、計画担当者は、データ分析を基盤としたリアルタイム・ダッシュボードベースの洞察を使用し、どの投資が最大の効果をもたらすかを割り出し、限られた資金を適切な投資に割り当てることができるようになります。

これは、GREの施設と資産管理の意思決定に関するビジョンの中核をなす「データ透明性の高い管理」——つまり、スプレッドシートではなく、戦略的ダッシュボードと分析レポートを通じた意思決定を例証するものです。

 

7. カーボンニュートラルを実現する「データ主導のサステナビリティ」

IBM GREの変革はまだ道半ばですが、すでに確かな成果を上げています。2021年、IBMは基準年2010年に対して61.6%の排出量削減を記録し、2025年までの65%削減目標（買収と売却の調整済み）の達成へ、順調に歩みを進めています。

また、IBMはEnviziへの投資によりレポーティング能力も向上させました。これまで作成に数カ月かかり、年に1度しか公開されていないサステナビリティレポートも、自動化とデータの一元化により四半期ごとに、しかもリアルタイムに近い形でコンプライアンス情報をお伝えできるようになる予定です。

そしてこれらの取り組みにより、従来使用していた多くのサードパーティツールがIBM Envizi ESG Suiteに置き換えられたことで、報告コストが約30%削減されました。

 

GREは、状態保全の設備管理を実践することで、二酸化炭素排出量や廃棄物だけでなく、運用コストの大幅削減も達成できると考えています。

リボウ氏はその理由を、データとインサイトに裏打ちされたサステナビリティに最適化されたプラクティスが、世界中の信頼できるメンテナンス・パートナーに共有されるためだと説明します。

「データ主導のサステナビリティ実践の規模が大きくなればなるほど、我われの俊敏性は向上します。より早くより確実に、2030年のカーボンニュートラルの目標達成に近づく行動を取れるようになるのです。」

 

サステナビリティ・マネージャーのブロディ・ウィルソンは、IBMの「クライアント第1号」の役割とその行動を「顧客のサステナビリティの旅のモデルコース」と称しています。

「IBMは、サステナビリティ・レポートを可能な限り正確かつ透明性の高いものにするべきであるという、企業の責任を明確に認識しています。そして実践を通じて、世界中の組織と同業他社に規範とリーダーシップを示しています。

社内の他チームと同様に、私もこのミッションの一翼を担っていることを誇りに思っています。」

 

IBM Global Real Estateグループについて

米国ニューヨーク州アーモンクを拠点とするGREチームは、100カ国にわたる5,000万平方フィートをカバーする約800のIBMオフィス、ラボ、データセンター、教育センター、倉庫などを統括しています。

大規模でグローバルなフットプリントを持つGREグループは、IBM Sustainability Softwareのポートフォリオから新しいAI機能を統合し、従業員のニーズに対応しながらコストを抑制し、ビジネスに最高の価値をもたらすポートフォリオを作成するという課題に向き合い、経済と環境の持続可能性を追求しています。

 

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当記事は『How sustainability technologies help make facilities work better』を日本の読者向けに再構成したものです。

 

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